dimanche, novembre 14, 2010
Le choc immobilier des baby-boomers
Article de Michel Girard, La Presse, 13 novembre 2010Le marché immobilier québécois va connaître un bouleversement majeur à partir de la prochaine décennie. Cela touchera plus particulièrement les maisons unifamiliales. Et plus elles sont cossues, plus les propriétaires écoperont des conséquences du prochain choc immobilier.
C'est ce qui se dégage de l'étude immobilière réalisée par Marie-Claude Guillotte et Sébastien Lavoie, économistes de Valeurs mobilières Banque Laurentienne. Leur étude analyse l'impact du vieillissement de la population québécoise sur le dynamisme du marché immobilier à long terme.
Il en ressort que le vieillissement de la population aura pour effet de modifier sensiblement le visage du marché immobilier québécois.
Pour effectuer leur étude, les analystes Guillotte et Lavoie se sont inspirés des résultats d'une étude démographique réalisée par l'Association des constructeurs d'habitations du Québec de concert avec la Société d'habitation du Québec. Cette étude met en lumière un fait irréversible: les baby-boomers âgés actuellement entre 45 et 65 ans comptent rester dans leur propriété actuelle pour une autre période d'environ 14 ans en moyenne.
Par extrapolation, un très grand nombre de baby-boomers d'aujourd'hui passeront inévitablement dans la catégorie d'âge des 60-74 ans lorsqu'on aura atteint la décennie de 2020. Conséquence de ce phénomène?
«Bon nombre d'entre eux mettront leur habitation en vente pour déménager dans un condo avec services, une maison de retraite plus petite ou encore un logement locatif», expliquent Marie-Claude Guillotte et Sébastien Lavoie.
Ils ajoutent que le nombre de maisons individuelles à vendre augmentera quand les baby-boomers de 75 ans et plus devront délaisser le marché immobilier. Cela aura pour effet de modifier l'équilibre du marché, alors que l'offre de propriétés (maisons mises en vente) risque de dépasser la demande (nombre d'acheteurs potentiels).
Ce n'est pas tout, loin de là. Lorsqu'on arrivera dans la décennie de 2020, un autre problème inévitable viendra influencer le marché immobilier. Il s'agit d'une baisse de la demande provenant du groupe des premiers acheteurs de maisons (les 25-39 ans) et de celle provenant des acheteurs dits en déplacement (le groupe de 40-59 ans).
La cause de cette chute de demande de propriétés par rapport à aujourd'hui? Elle est attribuable au ralentissement du nombre de naissances qui a été enregistré dans les années 70, 80 et 90. Parenthèse: grâce cependant au mini-boom de naissances des dernières années, lequel est survenu à la suite d'une stimulante politique gouvernementale de la famille, on réussira, semble-t-il, à freiner le déclin de la demande (le nombre d'acheteurs) vers 2031.
Malgré cette petite cure de rajeunissement de la population, l'équilibre du marché immobilier subira une transformation majeure. Les analystes Guillotte et Lavoie rapportent, dans leur étude, que, d'ici 30 ans, le nombre d'acheteurs (les 25-59 ans) devrait être similaire au nombre de vendeurs (les 60 ans et plus). On parle donc d'un ratio acheteurs/vendeurs de 1 pour 1.
Vous ne trouvez pas cela alarmant? Sachez que ledit ratio acheteurs/vendeurs est de 2 pour 1 à l'heure actuelle. Et en 1970, on avait un ratio acheteurs/vendeurs de 3 pour 1.
Concrètement, ça veut dire quoi un ratio acheteurs/vendeurs qui s'atténue avec les années? Ça laisse carrément présager que le marché de la revente de propriétés «fracassera de nouveaux records» dans les 15 à 20 prochaines années. Il devrait dépasser annuellement les 100 000, soit 20 000 de plus que cette année.
L'impact de cette abondance de propriétés à vendre? «Bien que les critères des acheteurs ne cadrent pas toujours parfaitement avec les logements disponibles sur le marché, expliquent les deux analystes, nous sommes d'avis que les prix s'ajusteront à la baisse si nécessaire, pour attirer la demande et faire en sorte que le stock de maisons unifamiliales disponibles sur le marché de la revente s'écoule.»
Comme la demande pour l'unifamiliale chutera au rythme du vieillissement de la population québécoise, les mises en chantier chuteront. Il faudra s'attendre à un vieillissement du parc d'immeubles de ce type d'habitation. La bonne nouvelle? Le marché de la rénovation a des chances de connaître une excellente période lorsqu'on franchira la décennie de 2020.
Autre secteur immobilier qui verra l'avenir en rose: le marché des logements multiples de plus petite taille. Et ce sera le pactole pour les promoteurs et propriétaires des logements multiples qui offriront par surcroît des services spécifiques aux retraités...
Morale de cette histoire: plus la population vieillit, plus les petits logements prennent de l'envergure!
RD
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