jeudi, novembre 13, 2014

 

La marge de crédit hypothécaire



Article de Ronald McKenzie, Le Bel Âge, 24 octobre 2013


La marge de crédit hypothécaire est un produit de financement fort utile pour entreprendre des rénovations, acquitter des dettes ou acheter une auto. Explications.

Depuis une dizaine d’années, les institutions financières vous permettent de réemprunter de l’argent en donnant votre maison en garantie sans être obligé d’obtenir une quittance sur l’hypothèque en cours et d’enregistrer un nouvel acte de prêt. Très pratique, pour peu que cette marge de manoeuvre soit déjà enregistrée à l’acte de prêt.

«En 2011, j’ai dû réparer les fondations de ma maison. Le prix des travaux s’élevait à 27 000$. J’ai demandé une hypothèque de second rang à mon banquier. Il m’a plutôt suggéré d’utiliser une marge de crédit hypothécaire. Deux jours plus tard, j’ai eu l’argent. Je n’ai même pas eu à passer chez le notaire», raconte Claude Chartrand, de Laval.
Le crédit hypothécaire prend aujourd’hui différentes formes. Outre les hypothèques traditionnelles à taux fixe, il propose des prêts à taux variable protégé, des hypothèques combinées (une partie du prêt est remboursable à taux fixe, l’autre l’est à taux variable), des hypothèques à taux fixe révisable annuellement et des marges de crédit hypothécaires.

Vous devenez admissible au crédit hypothécaire lorsque vous avez remboursé 20% ou plus de votre hypothèque par rapport à la valeur marchande de votre propriété. Si vous êtes propriétaire depuis longtemps et que votre dossier de crédit est positif, vous devriez vous qualifier sans difficulté. Vous accédez alors à une «enveloppe maximale» qui peut atteindre 80% de la valeur marchande de la propriété. Si votre maison est évaluée à 200 000$, par exemple, et qu’elle est entièrement payée, votre enveloppe maximale sera de 160 000$. Cette somme est utilisable à votre gré.

Examinons maintenant les marges de crédit hypothécaires. Grosso modo, elles offrent la même souplesse que les marges de crédit personnelles. Ainsi:
Le grand avantage des marges de crédit hypothécaires, c’est qu’elles portent un taux d’intérêt inférieur à celui des autres prêts à la consommation, y compris les marges de crédit personnelles. Comme la maison est prise en garantie, les institutions financières acceptent de consentir des taux privilégiés (typiquement, le taux de base bancaire + 1%).

Au moment où nous écrivions ce texte, le taux des marges de crédit hypothécaires était de 4%, alors que celui des marges de crédit personnelles variait de 6,5% à 10%, en fonction de plusieurs facteurs.
Vous aurez compris que les marges de crédit hypothécaires, lorsqu’elles sont employées de manière judicieuse afin de consolider des dettes, permettent de diminuer parfois substantiellement les frais d’intérêt (voir l’encadré « Comment réduire les intérêts »). C’est pourquoi elles sont très populaires. Mais attention. «Si vous avez besoin de 15 000$ pour rénover votre cuisine et que vous avez accès à 100 000$, vous risquez de vous endetter de 85 000$. Ce danger est bien réel», dit Sylvie Rousson, courtier immobilier hypothécaire à la firme Multi-Prêts Hypothèques. «Oui, c’est tentant d’utiliser la marge pour se payer du luxe. Il faut être très discipliné», ajoute M. Chartrand.

L’ennui, c’est que de nombreux Canadiens manquent de rigueur en matière budgétaire. Le gouvernement fédéral a dû intervenir pour éviter le surendettement des contribuables. Il a décrété que les marges de crédit hypothécaires ne doivent représenter que 65% de l’enveloppe maximale autorisée.

Reprenons notre exemple de la maison de 200 000$ entièrement payée. L’enveloppe maximale sera de 160 000$, mais «seulement» 130 000$ pourront être consentis sous forme de marge de crédit hypothécaire (200 000$ x 65%). Si nécessaire, la différence de 15% «peut être financée par un prêt hypothécaire traditionnel à terme, avec remboursement du capital et des intérêts», dit Louis-François Poirier, directeur de produits, solutions hypothécaires, à la Banque Nationale.

Les marges de crédit hypothécaires ne sont pas une option automatiquement greffée à une hypothèque traditionnelle. Ce sont des produits distincts offerts à la demande des clients, à condition qu’ils se qualifient. «Avant de leur en émettre une, nous analysons leur capacité de payer et leur dossier de crédit», explique M. Poirier.

Chaque institution financière a son programme de crédit hypothécaire, incluant les marges de crédit hypothécaires. Celui de la Banque Nationale s’appelle Tout-En-Un; celui de Desjardins, Marge Atout. La Banque Royale a sa Marge de Crédit Royale garantie, la Banque de Montréal, sa MargExpress, et ainsi de suite.

Comme chacun de ces régimes affiche des caractéristiques distinctives, il est facile de s’y perdre. Si vous êtes en train de magasiner une hypothèque, vous seriez avisé de consulter un courtier hypothécaire. «Nous sommes au courant des promotions qu’offrent les différentes institutions financières, les taux, les conditions d’admissibilité, etc. Nous pouvons comparer les différents produits et trouver la solution de financement qui conviendra le mieux à vos besoins», souligne Sylvie Rousson.

Pour ce qui est des marges de crédit hypothécaires, la limite de 65% de l’enveloppe maximale s’applique à tous les régimes de la même façon.

Autre point commun, ces marges doivent être notariées 

Pourquoi? Parce que, théoriquement, vous pourriez souscrire une hypothèque de premier rang à la Banque ABC, puis demander une marge de crédit hypothécaire à la Caisse XYZ. «Cette dernière voudra se protéger. Elle fera enregistrer la marge en deuxième rang», explique François Rochon, spécialiste hypothécaire à la Banque de Montréal.

Dans les faits, les institutions financières acceptent difficilement d’être des prêteurs de deuxième rang sur une hypothèque de premier rang contractée ailleurs. Si vous décidez de renouveler votre hypothèque dans une autre institution financière, vous pourriez être tenu de déménager aussi votre marge de crédit hypothécaire.

Mais comment M. Chartrand a-t-il pu souscrire une marge de crédit hypothécaire sans la faire notarier? C’est qu’elle l’était déjà. Explication. En 2008, notre Lavallois a changé d’institution financière au moment de renouveler son hypothèque. Il a alors confié à son nouveau conseiller qu’il avait l’intention de réparer les fondations de sa résidence. Constatant que son client aurait besoin de financement, le conseiller lui a proposé le programme maison de crédit hypothécaire comprenant une hypothèque traditionnelle et la possibilité de souscrire une marge de crédit hypothécaire. M. Chartrand a acquiescé. Lorsqu’il a fait notarier l’acte d’hypothèque, c’est l’ensemble du régime qui a été enregistré. «Je suis allé chez le notaire une fois seulement, dit-il. Ensuite, je n’ai eu qu’à faire affaire avec mon banquier. Ma marge de crédit hypothécaire m’est très utile.»

Lorsqu’elles sont utilisées de manière judicieuse, les marges de crédit hypothécaires permettent de réaliser des économies substantielles. L’exemple ci-dessous, fourni par la Banque Nationale, montre comment le regroupement des dettes dans son produit Tout-En-Un réduit de près de 5 000$ les intérêts dus sur un an.


RD



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